Wypowiedzenie umowy najmu — kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę?

Dlaczego wypowiedzenie musi być dobrze przygotowane?

Nie każde pismo zatytułowane „wypowiedzenie” będzie skuteczne. W praktyce liczy się podstawa wypowiedzenia, forma pisemna, przyczyna, termin oraz wcześniejsza dokumentacja sprawy. Błąd formalny może spowodować, że wypowiedzenie będzie kwestionowane przez najemcę.

Przy lokalach mieszkalnych szczególne znaczenie ma art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Przy zaległościach czynszowych często potrzebne jest wcześniejsze pisemne uprzedzenie i wyznaczenie dodatkowego terminu do zapłaty.

Najczęstsze podstawy wypowiedzenia

Wypowiedzenie przy zaległościach — kolejność działań

1. Sprawdź umowę najmu i terminy płatności.
2. Policz dokładną kwotę zaległości za każdy miesiąc.
3. Przygotuj zestawienie czynszu, opłat i wpłat.
4. Wyślij pisemne wezwanie do zapłaty.
5. Zachowaj dowód doręczenia lub nadania.
6. Po bezskutecznym upływie terminu przygotuj wypowiedzenie.
7. Wypowiedzenie doręcz w sposób możliwy do udokumentowania.

W przypadku lokalu mieszkalnego nie warto skracać procedury „na skróty”. Prawidłowa dokumentacja jest często ważniejsza niż szybkie działanie pod wpływem emocji.

Co powinno zawierać wypowiedzenie umowy najmu?

• dane właściciela i najemcy,
• adres lokalu, którego dotyczy umowa,
• datę zawarcia umowy najmu,
• jasne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy,
• konkretną przyczynę wypowiedzenia,
• termin wypowiedzenia lub datę rozwiązania umowy,
• informację o obowiązku wydania lokalu,
• podpis właściciela albo osoby uprawnionej,
• załączniki, np. zestawienie zaległości lub kopie wezwań.

Czego nie robić po wypowiedzeniu?

Nawet po wypowiedzeniu umowy właściciel nie powinien działać samowolnie. Jeżeli najemca nie wydaje lokalu dobrowolnie, dalsze działania muszą odbywać się zgodnie z procedurą prawną.

• nie wymieniaj zamków bez podstawy i procedury,
• nie wynoś rzeczy lokatora,
• nie odcinaj prądu, wody, ogrzewania ani internetu,
• nie stosuj gróźb ani presji fizycznej,
• nie publikuj danych lokatora w internecie.

Jak przygotować się do dalszych działań?

Po wypowiedzeniu warto uporządkować całą teczkę sprawy. Przygotuj umowę najmu, aneksy, wezwania do zapłaty, potwierdzenia nadania, historię wpłat, korespondencję z najemcą, zdjęcia lokalu i protokół zdawczo-odbiorczy. Im lepiej udokumentowana sprawa, tym łatwiej wybrać dalszą ścieżkę.

Powiązane artykuły

• Co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu?
• Wezwanie do zapłaty czynszu — jak napisać?
• Weryfikacja najemcy przed wynajmem
• Bezpieczny najem mieszkania